Cessione di immobile non ultimato: chiarimenti su Iva, Ires e imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Agenzia delle Entrate: no esenzione Iva, imposta di registro e ipocatastali nella misura fissa di 200 euro, no credito d’imposta per le ristrutturazioni edilizie. Con la risposta n. 241 del 4 agosto 2020, l’Agenzia delle entrate ha fornito dei chiarimenti sul corretto trattamento fiscale ai fini Iva, Ires e delle imposte di registro e ipo-catastali da applicare a un contratto di compravendita di un ex albergo acquistato dall’istante, di cui un terzo sarà demolito e adibito ad area verde, un terzo sarà trasformato in residenza per anziani e un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo. L’istante fa presente che la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini, di conseguenza l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, ai fini del recupero dovrà avvalersi di una nuova pratica per essere oggetto di negozi giuridici. Secondo il piano di governo del territorio (Pgt 2010), inoltre, l’intervento sarà qualificato come “ristrutturazione edilizia”. L’istante precisa anche che nel gennaio 2020 l’immobile è stato inserito nel catasto fabbricati, con categoria “immobili in corso di costruzione”, senza attribuzione di rendita, e risulta censito in capo alla parte promittente venditrice al catasto fabbricati. In merito agli aspetti Iva della cessione di tale tipologia di beni, l’Agenzia ricorda che sono esenti da imposta “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressa-mente manifestato l’opzione per l’imposizione” (articolo 10, comma 1, n. 8-ter del Dpr n. 633/1972). Come chiarito anche dalla circolare n. 12/2007, tuttavia, tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli “non ultimati” che devono essere in ogni caso assoggettati a Iva. Il documento di prassi ricorda, inoltre, che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo” (paragrafo 10, circolare n. 12/2007).

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